中华写字楼网（http://www.officese.com）：商业地产重构整合对于房企发展有着重要的预示作用

　　2015年的商业地产可以说是“抛售并购年”。“抛售”是指以万达为代表的百货、零售等商业开发运营商关店、倒闭、出售资产；“并购”则以阿里并购银泰、万达入股苏宁等大佬的线上线下融合为代表。

　　种种迹象表明，在中国经济由高速增长向中高速增长换挡期，经济整体疲弱，商业地产也未能幸免。零售业尤其是奢侈品销售增长进一步放缓，中国商业地产行业正在进入变革与结构性重构的整合期。

　　眼下，商业地产年报发布到了收尾阶段。除了醒目的数字变化外，企业年报中对于架构、组织、战略方面的重构整合与变革优化，对于房企发展乃至行业趋势都有着重要的预示作用。

　　万达、恒隆、中粮大悦城等国内排名前列的商业地产开发商或主动割舍或被动选择，业绩出现大幅下滑，而凯德、太古、华润等企业虽然增速有所放缓，但由于企业内部自我修复的“手术”，财务业绩逆势稳健强劲。

　　在企业陆续发布的年报中，都不约而同提到了转型与变革，其中有些是公司战略调整水到渠成的结果，有些则是本身业绩压力下抱热点大腿。

　　老牌大佬业绩惨败

　　重塑结构、战略革新，对任何一家企业都非易事。但面对业绩压力和股东诟病，企业恐怕不得不咬紧牙关坚持“自我革命”，比如陷入业绩漩涡的恒隆地产。

　　恒隆地产曾一度被捧上商业地产神坛，但除租金收入上升7%以外，2015年总收入下滑47%、物业销售收入下滑了88%、股东应占基本纯利下滑56%的业绩，恐怕让习惯被人前呼后拥的恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗难以接受。

　　 去年初，陈启宗的致股东信在朋友圈广为流传，因为他预测中国经济将进入长冬。

　　不知是受悲观心态的影响，还是环境真的不行，抑或是战况焦灼，看过恒隆去年的成绩单后，市场人士都在说“陈启宗的心应该是凉的吧”。

　　陈启宗表示：“我们正为香港及内地的成熟投资物业进行资产优化计划。”对恒隆地产而言，在市场环境和业绩强烈压力下，不得不优化资产，重塑结构。陈启宗称，位于上海的恒隆广场已于去年六月展开优化工程，而港汇恒隆广场的工程亦将于2016年年底展开。在香港，继雅兰中心及FashionWalk后，亦正筹划其他提升项目。

　　与恒隆地产同病相怜的是瑞安集团。瑞安集团年报显示，期内瑞房录得营业额64.72亿元，而2014年为102.49亿元，相关下跌主要是由于其上海住宅项目的销售贡献减少。

　　面对瑞安房地产和新天地已有传统的商业模式资产周转速度慢、需要大量融资支撑的窘境，瑞安已在改变“资产重、周转慢”的商业模式。

　　对业绩陷入泥淖的恒隆地产和瑞安集团而言，寻求重构与变革是业绩压力下的必须选择。

　　主动求变业绩下滑，轻资产成转型趋势

　　业绩下滑也不都是由市场颓势造成，国内创新型商业地产代表中粮大悦城销售收入和溢利大幅下滑则是主动求变的结果。报告显示，大悦城物业开发销售收入和土地开发收入占收入总额的28.0%，较2014年同期降低32.8%，溢利大幅下滑50%左右。

　　对此，天津大悦城总经理吴铮强调，主要因交付项目的产品结构发生变化。“2016年大悦城转型轻资产，商业模式以物业租金收入为主，经营性利润一直在以两位数上升，年度溢利下跌主要是受累销售收入。”吴铮说，2015年大悦城租金收入增长14%，达17.31亿元。

　　3月21日，大悦城地产董事长兼总经理周政在业绩发布会上着重介绍了大悦城地产正在开展的轻资产发展战略。

　　周政表示，随着市场调整的进一步深入，大量运营能力较弱的开发商将退出商业地产市场，这为大悦城地产通过低成本并购发展提供了良好的机遇。在周政看来，大悦城是主动求变的状态，便有短期业绩下滑，轻资产模式也利于长期深入发展。

　　和大悦城一样，有强烈主动需求转型的是商业地产“霸主”万达集团，和恒隆、大悦城不同的是，万达商业地产2015年依然是增长状态，期内实现业务收入1904.5亿元，同比增长4.4%。但在2015年之前,万达的地产收入都是两位数增长。地产板块增速放缓已成不争的事实，这也成为万达集团宣布“去地产化”的重要特征。

　　更重要的是，王健林宣布，2016年万达房地产销售收入减少640亿元，至1000亿元左右，同比降幅约为40%。

　　王健林对2016年房地产市场的预期非常不乐观，万达将目标销售金额下调40%，这对同业的震撼超过王石的“拐点论”。

　　除了“主动下调”，王健林还讲到了轻资产的另一种模式：“将建好的万达广场成本价卖给投资者，收回投资，租金也是投资者和万达七三分成。今年开业的25个轻资产万达广场，20个已签署协议。”事实上，无论是万达集团、中粮大悦城，还是业绩滞缓的恒隆地产、瑞安集团，租金收入都出现了不同程度的上升，可见轻资产模式已经成为商业地产大趋势。

　　“业绩下滑背后主动的自我调节或是被动的必须调节，都影射出商业地产将打造一个全新的棋局，企业必须重塑新的规则。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜说。

　　优化整合占领高地，增速放缓挑战仍然存在

　　在这盘新的大棋中，也有企业领先开局，提早变革，占据高地。

　　和大悦城同是央企起家的华润置地，2015年公司及附属公司共实现合同销售金额约851.5亿元；按照公司2015年初设定的780亿元目标，华润置地851.5亿元的成绩完成全年目标的109%，并比2014年692亿元销售有超过23%的增幅。

　　华润的万象城去年也受到了一些挑战和压力，包括中国高端消费下滑及互联网的影响。但是华润置地因为独特的商业模式，及逐渐成长、改善的经营能力，业绩还是有所增长。

　　率先走一步获得耀眼成绩的还有银泰商业。2015年和阿里巴巴合作掀起行业并购潮，成为商业地产并购代表的银泰商业业绩显示和阿里显然有了正面的化学反应。

　　银泰商业发布的年报显示，银泰商业2015年全国门店同店总体销售增长0.5%，总销售额为167.6亿元人民币，同比上升6%；零售收入51.5亿元人民币，同比上升12.3%；归属母公司净利润13.2亿元人民币，同比上升17.5%；核心业务净利润8亿元人民币，同比上升6.4%。总资产从277.92亿增加到282.78亿元，公司股东权益从106.95亿元增加到110.38亿元。

　　银泰商业与阿里巴巴集团的战略合作进一步整合了线下和线上业务，使数字化经济与实体店逐渐融合。公司在去年加速推行泛渠道策略，并推出喵街、喵货、西选、意选及喵客等O2O应用举措，这些创新举措成为银泰2015年业绩增长的动力。

　　外资背景企业，也并不都像恒隆那么凄惨。2015年曾由于天宫院项目停滞、凯德商用退市备受争议的凯德集团以业绩强势奠定主流商业地产地位。

　　凯德集团2015年度财务报告显示，去年收入约达211.4亿元，同比增长21.3%。营业利润约为38.3亿元，同比增长16.8%，在49.8亿元的税后净利中占比高达77%。

　　在国内经济下行的当下，凯德集团财务业绩却仍旧稳定强劲，稳健的运营、“一个凯德”的战略转型功不可没。2013年伊始，林明彦正式接任凯德集团首席执行官，他提出的“一个凯德”战略，开启了集团转型之路：由八个业务单位精简为四个，脱售了在澳洲置地的股份，将凯德商用私有化并入集团……这些举措打破常规，对凯德是一次新的“再定位”。

　　同样欢喜的还有太古地产，2015年度太古地产业绩报告显示，太古地产2015年录得收入164.47亿港元，实现营业溢利162.07亿港元，股东应占综合溢利为140.72亿港元，归属上市股东应占基本溢利70.78亿港元。

　　但仍需注意的是，华润置地和凯德等的增长也不快。无论是华润置地销售数据的增长——2013年已接近700亿元到2015年仅略超850亿元，还是凯德商用退市前的数据显示，这两三年它们的发展跨度并不大。虽然已经率先自我改革，但怎样在母公司主导下不断寻求资源的最优化配置，是这两家企业思考的命题。