房地产业发展轨迹表明，城镇化的进程还将持续。在这个进程中，房地产市场一直是处于上升发展时期。近几年，外来房企纷纷投资阳江房地产业，一个又一个的大型商业地产项目拔地而起，商业地产呈现三级跳的发展态势。

前些年限购限贷等政策环境让不少住宅地产开发感受到前所未有的压力，而不列入限购限贷的商业地产开始异军突起。一些城市的土地供应向商业用房和商务金融用地倾斜。作为三线城市阳江，商业地产投资一直是比较热门的投资项目，当然“一铺养三代”带来的收益效应也让人们对商铺投资有着殷切的期望。近几年，阳江商业地产的发展也跟上了大城市的发展潮流，除了传统的街铺、商业街铺、小区铺外，一种新型商业地产模式——城市综合体不断涌现，还有商业写字楼、酒店式公寓等项目，商业地产的发展模式也走向多样化，如东风渐来，受到市场的关注。

传统街铺仍得到投资者喜爱

曾经有一家房地产营销公司到阳江进行市场调研时，发觉最不可思议的是阳江人对于购买商铺的热衷态度。一些新开的楼盘卖得最好最快的不是楼上住宅部分，反而是一楼裙楼的临街商铺，几十万上百万的商铺在短短的开盘时间内就销售一空，强大的购买力也让房地产开发的企业笑不拢嘴。虽然有些地段的楼盘离市中心区较远，而且很长一段时间也没有形成商业气氛，但依然抵挡不住购房者对商铺需求的热情。

为什么会出现这种现象呢？不是有钱人不把钱当钱，而是得益于阳江城市经济快速发展和城市建设快速扩张，过去一些在人们眼中无投资价值的地段过几年就变成城市中心的一部份，这种超前5年的眼光就是财富。如三环路在名扬国际广场主力店大润发开业后，周边的商铺价格就翻了几个跟斗，10年前每平方米四五千元的商铺，现在早就突破3万元。

阳江的传统街边商铺在商品楼发展起来之前，基本是私人自建住房形式存在。临街底层作商铺，楼上用来居住。老城区南恩路龙津路，新城区石湾北路、西平路大多是临街私人商住两用性质。

商铺的高价值引起了房地产开发企业的重视，也逐步出现了由房地产开发企业兴建的联体商铺。这类型商铺由于有规划，立面统一，加上新建的道路市政设施较好，档次又比私人自建的临街商铺要高，形成新的商业气氛较浓的商业圈。随着禁止私人自建住房政策实施后，私人自建房和联排商铺迅速减少，取而代之的是楼盘底层沿街商铺。由于底层商铺分隔面积不大，商业业态集中，适合作为投资使用，一般销售都较为理想。在新的商业地产模式进入阳江之前，商业地产大多停留在建楼卖铺阶段，对整体商业环境的营造并没有明确目标和策划。

商业开发模式带来投资理念变化

当单一的商业地产开发模式已经越来越不能满足市场的需求，不能适应地产业迅速发展需要，开创一种崭新的地产开发模式成为业内的迫切要求。作为高端商业地产开发模式的城市商业综合体以其强大的“吸金”能力受到业内关注。

一直以来，阳江的高端消费群体并不在阳江消费，而是跑到广州深圳等地，因为本地的商业业态和商品档次并不能满足这类人群的需求。在广州等大城市，购物中心、城市综合体等大型商业业态的“吸金”能力让许多人向往。而阳江作为藏富于民的贵地，如何把高端消费群体消费能力留在本地，则是商业地产新模式价值所在。

而推动城市商业新模式开发的是基本上是实力雄厚的外地房企。据了解，近年来江城区和阳东区已建成的商业综合体项目有6个，成为阳江加快城市建设和商业发展转型升级的重要推力。

这类商业地产讲究的是主力店运营商的功力，通过引进知名的大型连锁店进驻，然后售出周边配套建设的步行街铺位，自持部分铺位，由运营商做旺综合体商业。另一种形式也是出售铺位，但借助开发商横跨地产开发和市场开发两个优势，打造专业的大型市场。这类型的商铺投资价值取决于今后运营商的经营能力和招商能力。这种新的模式也受到一些投资理念较新的消费者认同。

除此之外，阳江还出现了注重体验式的购物中心商业综合体，如百利广场，它是集购物、休闲娱乐、餐饮、办公、生活体验为一体的大型商业综合体。该项目已吸引国内外逾百家知名品牌进驻，包括星巴克咖啡、h&m、优衣库等，将于今年国庆节开业，届时，阳江市将真正拥有一家与北上广深一线城市相媲美的、与国际潮流接轨的大型购物中心。

商业地产投资风险与收益并存

商铺作为保值产品的典型代表，更多地表现在其增值功能上，这也成为投资客追求其价值的本质。经济学原理告诉我们，商业的增值往往表现出不同的阶段，成型期、发展期和饱和期三阶段构成了商铺的增值功能。因此，对商铺增值功能的三阶段进行合理分析，才能把握商铺的投资契机。

成型期的商铺投资关键是地段，“除了地段还是地段”；成长期的商铺则是商业已经基本形成一定的规模，还有后续开发、具有潜在增值能力的商业地产；而饱和型商铺则是商铺价格最高并且没有潜在增值的商业地产。三种商铺中，成型期商铺最具增值潜力，但如果商业氛围一直没能形成，则商铺有空置无人可租的风险。而成长期的商铺在投资较大，但租金收入稳定，相对而言还有投资价值。饱和型商铺投资价值最低，成本最高。

随着阳江的城市综合体不断增加，商业业态之间的竞争更加激烈，同质化现象不可避免，投资者在选择时要根据实际选择。

■点评

在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产业的迅速发展需要，于是一种新的地产开发模式——城市商业综合体应运而生。城市商业综合体是大中型城市商业的特有标志，在二三线城市落地的诸多商业地产项目中，是最受追捧的项目。近几年，外来房企进入我市投资商业地产，其运作模式从早期的原始的临街商铺，发展到大卖场、专业市场和城市综合体、商业综合体等新型商业运营模式。

阳江城市商业综合地产发展时间并不长，以大润发成功为标志，城市商业综合体项目陆续开发。从市房协多年的统计数据看，2012年全市商业地产销售约12.9万平方米，9.3亿元，同比分别增加258%和232%。原因是部分商业地产成功，吸引不少资金入商业地产项目建设。

2014年全市商业地产（商铺、写字楼）销售面积为14.9万平方米共11.6亿元，同比分别减少23.6%和38%；其中市区（江城区）的销售面积与销售额为8.5万平方米7.3亿元，同比分别增加5%和减少14%。

2015年商业地产（商铺、写字楼）销售市场明显回暖。全市商业地产销售面积为22.5万平方米共11.7亿元，同比分别增加52%和1%，；其中市区（江城区）的销售面积与销售额为15.6万平方米7.6亿元，同比分别增加84%和6%。

但商业地产销售面临压力大。从近年销售情况来看，商业地产大幅增长是我市商品房销售持续增长的重要组成部分。但短时间内商业地产过多过快发展，有可能超过市场接受程度，容易产生同质化竞争，加大未来运营难度。据不完全统计，江城区和阳东区已建成商业综合体已达6个，在建的综合体约4个。