南昌商业地产并不乐观。一方面，已有的商业去化缓慢，库存积压严重；而另一方面，一批新的商业项目又不断涌入市场。因此，庞大的商业体量如何去库存也就成了最为紧迫的问题。4月，搜狐焦点特邀各位业内、专家探讨南昌商业地产现状及未来，为商业地产突出重围出谋划策！

以下为正盛太古港营销总监徐自强对商业地产去库存的看法：

搜狐焦点：近10年南昌发生了翻天覆地的变化，从老城区市中心的绝对繁荣发展到出现多个城市副中心。南昌商业地产经过了怎样的发展历程？目前现状是怎样的？

徐自强：近10年来城市扩张迅猛，以红谷滩、高新、朝阳洲为代表的新区城市建设发展快速，商业建设规模和数量也不小，形成了多个城市副中心。南昌的商业地产基本经历了从沿街散状商铺到一定规模的零售百货（如百货大楼），再到一站式购物中心（如万达广场）的发展历程。但新区开发时间尚短，入住人口基数低，消费需求、购买力、商业氛围等所有商业地产成功运营的所需条件都还很不成熟。尤其是以售卖为主的新区商业地产，缺乏丰富的运营经验，更是难以形成良好的出货节奏。这些导致的市场信心低，认可度不高，使得投资者大都持观望状态，新区商业地产发展不温不火，出现库去库存难的局面。

相反，南昌老城区的人口基数大、密度高、租金高、商业氛围浓郁，并且因为中心区位的优势，交通畅达，拥有能够覆盖周边新区的商圈辐射能力，因此大众认可度最高的市中心、消费中心、城市核心商圈依然是老城区，大众也习惯在老城区消费。南昌的老城商业目前呈现出零售百货居多且较集中的现状，而目前现有的商业消费场所，不论从商业格调和辐射力度上来说，都还不足以满足南昌市现有强大的消费力，所以整个南昌都很需要一座能够辐射全城、能够与城市发展接轨的中心性高端商业地标。

搜狐焦点：南昌商业地产在开发过程中遇到最大的困难和瓶颈是什么？

徐自强：最大的问题应该是在新老城区的发展程度以及商业地产存量的比例失衡上，分为两点：

第一点是新区商业地产存量大，但商业氛围不成熟。由于政府对于高新、红谷滩、朝阳洲等新区开发上给予了很多的政策利好与支持，导致新区地价较为便宜，空置待开发的地块很多，随着新区众多住宅物业的开发，一批住户入驻新区，出现了一些商机，由于开发成本相对较低等因素，使得众多地产开发商在新区进行商业地产开发。但新区开发时间尚短，入住人口基数低，消费需求、购买力、商业氛围等所有商业地产成功运营的所需条件都还很不成熟，导致了新区商业地产库存量过大，去化难度高的现状。

另一点是因为南昌商业氛围最浓郁的老城中心区，由于人口基数大、人口密度高，土地利用已饱和，可供商业地产开发的土地极为稀缺，如果要在老城中心区开发商业地产项目，竞得可供开发的大体量体块本身就是十分困难的事。综上所述，导致了当前南昌新区商业地产存量过剩、去化难，老城区无地可用、供不应求的市场困难和发展瓶颈。

搜狐焦点：南昌商业地产为什么会库存大、去化难？

徐自强：就全市库存情况来看，主要囤积在南昌的几个新城区。因新开发区的开发难度低、成本低、耗时短、过程快，但区域成熟却需要长期的培养。商业地产的核心依旧是人气，一个商业项目想发展成功是一定要有足够的人气支撑的。但目前南昌的新城区主要功能还是初步满足市民的工作及首次居住需求，由于新城人口基数低，商业氛围不足，区域规划发展速度有限，因此商业地产库存量供大于求，去化难的问题。同理，如果是在消费人潮、市场消费潜力、商业氛围都很成熟的老城中心商圈开发的商业地产项目，自然不会出现库存积压以及难以去化的问题。

搜狐焦点：南昌商业地产在区域上呈现什么特点？目前去库存难是全南昌都难还是某些区域难？

徐自强：南昌目前的商业呈现新开发区商业地产扎堆、但空置率高，老城区独立百货和零散商铺居多、但规划较为陈旧的现象。目前南昌去库存难得问题还是体现在以高新区、红谷滩区、朝阳洲为代表的新开发区。反之，成熟的老城中心商圈的商业地产项目是不论在市场认可度、市民消费导向上都是十分优越的，寸土寸金，属于稀缺资源。

搜狐焦点：南昌商业地产去库存在不同的产品类型上又呈现出一些什么特点？写字楼、公寓、综合体、商铺等不同类型商业是否“同病相怜”？

徐自强：南昌目前市场上的商业地产分为商业街商铺、百货中心和一站式购物中心三大类：商业街商铺体现在数量大、好开发、灵活度高、去化较快的特点，但因为大都为售卖，非统一招商管理，因此容易出现店铺自营管理不善，商业空置率高等问题。百货中心则是以大型商业品牌自主购买地块开发，统一招商、管理、运营为主，整体规划较为规范，但受招商实力影响很大，易出现进驻品牌档次不高，难以匹配消费预期，导致商业人气不足的问题。

而一站式购物中心则是业态最为完整、丰富和先进的一种聚合型商业地产，因为其所包含的业态能满足吃喝玩乐购等多样消费需求，因此为传统商品零售业态带来了稳定的人气，一站式购物中心也是一座城市发展能级的体现。

写字楼、公寓、综合体、商铺等不同类型的商业，关键还是取决与它所存在的片区和地段，人气才是这些商业地产能够快速去化，后期能够好好运营的关键。相较之下，临街商铺是去化速度最快的，因为单价低，投资风险较小，易购买；而公寓类型要稍难一些，主要因为南昌市场当前的公寓库存量较大，并且公寓的商业投资力受地段影响最大；商务写字楼自带商业的去化难度是最大的，因为写字楼的招商售卖主要集中在商务方面，而自带商业主要以服务商务的配套为主，因此除了满足一般饮食需求的基本配套商业类型能够购买或租赁，其它的零售类商业是不会入驻的，因此限制去化客群。

搜狐焦点：南昌商业地产的机遇是什么？ 

徐自强：随着2013年南昌“史上最大规模”老城改造政策的不断落实，老城区的城市面貌以及交通路网等配套得到了升级和革新。以往老城区受城市发展空间制约，商业地产项目发挥空间受限，旧城改造则为大体量的商业综合体项目提供了发展机遇。今后，南昌市老城区的商业魅力将逐渐显现，尤其是老城商业中心区。老城区的新一轮改造中，中心商业区域的功能将由单一走向综合，完善的商业配套，也将进一步激活老百姓的消费力。可以说南昌最为成熟、最为中心的老城区商圈已迎来了百年崛起的最佳时代机遇，不久将会催生一批新型中心地标。而在这样的时代大背景之下，能够成为众多新生商业体中领头羊的地标商业项目，也必将成为南昌跨时代的城市名片。

而随着南昌国际化进程的加快，地铁这一当前国际大都市最为便捷、最稳定、最前沿的交通出行工具，也在南昌正式运营通车，并同时有多条新增线路施工中。在地铁时代的大背景下，因为有稳定、大量的人潮为商业项目保驾护航，将会催生出地铁商业体这一当今国际市场上，商业价值最稳定、价格增幅最明显的热点物业。尤其是纯正的地铁上盖大型商业综合体项目，其商业氛围、商业覆盖能力、物业增值能力，都是其它商业地产难以匹敌的，纵观国际一线都市，纯正地铁上盖大型综合体项目都成为了所在城市独一无二、难以超越的商业地标。因此南昌地铁这一千亿政策红利也是南昌商业地产发展的巨大时代机遇。

搜狐焦点：2016年2月，南昌政府出台了《关于我市非住宅去库存的若干措施》，其中，对在南昌城区购买非住宅的，给予买房人所纳契税25%的补贴。这一政策对非住宅去库存意义如何、作用如何？ 

徐自强：写字楼、商业用房等非住宅结构性库存居高不下，去化周期持续增长，是当前中国地产市场存在的一个普遍现状。而近期南昌市场这个政策的出台，将购买者购买非住宅物业时所产生的契税减少25%，实际上就是从购买成本上降低非住宅交易和经营所产生的成本。事实上该政策对于小宗的非住宅物业，如公寓等，刺激性一般，对于有效增加小面积、小金额非住宅的需求量和市场去化速度效果不够明显，因为购买房款金额越大，减免就越多，小宗的非住宅物业买卖减免优惠不够明显。但利好政策的出台，说明政府已经注意并开始对房地产行业市场着手进行调控了，整体政策的向好，对于南昌房地产市场良性发展是一个非常好的态势。

搜狐焦点：“营改增”房地产行业5月1日起实施，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。这一政策对商业地产去库存有没有推动作用？

徐自强：之前李克强总理有在政府工作报告中提到，房地产及建筑业很可能是此次变革中影响最为显著的行业。尤其是当下中国主要城市的房地产增长幅度已不同于5至10年前的增长情况。李克强总理尤其提到将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，将有利于企业在经营过程中购进不动产以及房地产开发商和投资者。这个政策应该会对于市场增加一些需求量，对于商办尤其是大型企业、连锁品牌，在考虑到营运成本的时候，会将其纳入一个比较优秀的选择，可能对于过去以租赁为主的商办物业的选择上会有一定改变导向作用，购买者会应势出现增多的趋势。

搜狐焦点：在您看来，南昌商业地产有没有“救”？该如何救？

徐自强：随着房地产行业存量房时代的到来，目前全国房地产市场商业地产的高库存已然成为开发商面临的一大难题，南昌市场亦然。一面是商业地产的产能过剩，一面是有效的商业化业态供需失衡，如何盘活商业地产存量、有效去化，成为亟待解决的问题。

而如何从去化低潮中跳脱出来，本质上开发商要做到功能上的优化跳出，使项目的核心竞争力能够从市场脱颖而出，在共性中找差异，例如同类化的商业体，应该从规划上找准项目的市场定位，在差异中抓到市场的空白，目前南昌市场上所缺乏的例如高端商业地标综合体物业就会是相当优质的选择。

而政府在商业地产市场的扶持，首先要重视放量的问题，应当要降低供应量，对于地处城市成熟中心商圈的优质项目予以更多支持和鼓励，而对于将存在去化运营难点的新区商业地块供量则要进行一定的收缩，这样才能在中心商圈商业物业有序发展和品质提升的同时，保证市场的供应平衡。

搜狐焦点：请分享一下您所了解的一些城市或者一些开发商所做的商业地产成功案例。其中说明什么？

徐自强：所有成功的商业地产都有共同的特点：就是地段位于城市最核心商圈、入驻品牌的高端性无可超越、业态丰盛且体量大、出色的前期招商和后期运营管理能力，如果再有诸如发展热点或者地铁等红利的加持，必将成为所在城市乃至辐射周边省际城市群的商业地标。

诸如位于成都春熙路的IPS和北京三里屯的太古里，都是位于城市最中心醇熟商圈，凭借最中心的地段、超大的体量规模、最前沿的业态规划、大量顶级国际奢侈品牌的加持和时尚独特的购物享受，成为了享誉国内外的商业地标。还有就是已然蜚声国际的广州太古汇项目，优秀的招商能力和品牌号召力为这个项目的成功奠定了坚实的基础。太古汇在规划之初就定位为广州最高端商业地标，除此之外，还立足于整个亚洲市场。除拥有大量国际顶级奢品的最大旗舰店——如两层楼的爱马仕亚州旗舰店、全国最大Prada旗舰店、亚洲最大的SONY体验中心……还有很重要的一点，就是它是纯正的地铁上盖商业综合体物业。纵观国际一线大都市，地铁已然成为最为便捷、最稳定、最前沿的交通出行工具，而往往落位于地铁口的商业项目，因为有稳定的人气做加持，都会成为城市最核心的商业地标存在，国际市场上，地铁物业每年都以成倍级增值的涨势向市场印证了地铁物业的价值所在。尤其是纯正地铁上盖大型商业综合体项目，其商业氛围、商业覆盖能力、物业增值能力，都是其它商业地产难以匹敌的。若再有中心区位、前沿规划、高端品牌等优势的加持，这样的商业地产项目势必会成为城市独一无二、难以超越的商业地标。

搜狐焦点：如果市民投资商业地产，该如何去选择？

徐自强：首先，任何房地产物业，最核心的一点就是选地段：于南昌而言，最适宜培育商业地产的区位就是老城中心醇熟商圈，投资这一块的地产，在风险上来说是很小的，不论投资者购买后是用于租赁还是自用，庞大的消费力和川流不息的人潮都是价值持续增长的保障。

第二点就是跟大势：政府规划，政策扶持，对于一个片区的影响是不可估量的。而南昌的商业地产热点区域，就是在老城区。2016年“十三五”规划，将老城区定位为南昌唯一的中心商业区，这对于商业地产来说是一针强心剂。未来一系列的商业扶持政策、交通城市配套设施的革新都将使得老城片区成为南昌商业地产发展的不二之选。尤其随着“史上最大规模”旧改政策的不断落实，过去老城区与新城区相比，在交通或者城市基础设施上有所不足的方面也将全面改善，这对于南昌商业地产而言正是一个千载难逢的时代机遇。并且近两年来南昌最热的话题，无疑是地铁的开通运营，地铁时代的来临，除了将城市交通升级提速，还给商业地产带来了极大的利好。地铁周边或者地铁上盖商业项目在一线城市乃至全国都是物业价值增幅最高的项目类别，源源不断的地铁，为商业项目带来络绎不绝的人流和消费力，这对于商业地产而言是至关重要的，因此如果要在南昌投资商业地产，地铁上盖商业物业将会是不二之选。

第三点就是要选品牌：跟着大品牌、大手笔、大体量、大开发商所开发打造的商业项目走，品牌是一个商业地产的品质保障，成熟的开发品牌会给项目带来前沿的业态规划、高端的品牌招商和优质的后期维护运营保障，绝不会像一般地产项目出现营运后商业入驻率不高、商业氛围不浓，导致进驻商家难以维系经营的尴尬局面。

而坐落于老城正中心十字街与洪城路交汇处的正盛·太古港正是这样一个优质项目，首先它落位于南昌最成熟的老城商圈正中心，随着旧改政策的落实，周边的交通、配套也全部进行了优化、完善与升级，并且作为南昌市场一个地铁上盖商业综合体项目，未来项目进入运营之后，川流不息的人潮就是项目源源不断的消费力，未来项目的商业运营就有了持续不断的人气保障。并且作为中心地标商业项目，正盛·太古港还招商引进了中国商业龙头企业——王府井集团，将规划打造王府井华中首席旗舰购物中心，将全面涵盖国内外时尚化、品质化主流品牌，有效提升首次进驻南昌的知名品牌数量，将极大程度填补南昌的商业空白，并将以客流发动机之态势成为整座城市的消费目的地。凭借80万方的超大体量和国际化的业态规划，将提供一站式的高端生活元素，在成为南昌全新商业中心的同时，并将成功撬动华中中部的商业格局。

搜狐焦点：正盛·太古港地处南昌老城区商贸发源地，目前，老城区的商业氛围如何？有何特点？

徐自强：南昌老城区常住人口将近300万，老城区目前的人口密度更是接近上海中心区黄浦区的密度，这足以说明，南昌老城中心人口所潜在的巨大消费洪流和消费需求。南昌老城区区域人口基数大，密度高，消费力巨大，商圈醇熟，租金居高不下，商业氛围十分浓郁。川流不息的人潮、庞大的消费潜力以及不断刷新纪录的商业年销售总额一再印证，老城中心商圈从古至今都是南昌商业的发源地、集中地和中心地，从未更改。

但目前老城区虽然商圈和商业氛围相对成熟，但也确实呈现出零售百货居多且集中、临街商铺众多且规划布局零散，缺乏地标性商业物业的现状。这对于南昌商业市场而言，正是一个时代发展机遇。快速发展的蓬勃消费力背后，存在着大量的市场资本亟待转化为市场消费力，但目前的南昌商业地产项目不论从商业格调、业态规划和辐射力度上来说，都还远远不足以满足南昌市场现有的强大消费力，所以目前的南昌发展态势正亟需一座能真正引领国际一线品牌进驻，能有效填补南昌商业市场空白，可以满足城市消费力的地标性商业项目。正盛·太古港正是应发展大势而生的中心地标，依靠天赋的中心区位优势、前沿全面的业态规划、中心商圈庞大的消费力以及中国商业巨头王府井集团的进驻，将有效提升首次进驻南昌的知名品牌数量，将极大程度填补南昌的商业空白，彻底改变老城中心高端商业地标缺失的现状，并将以客流发动机之态势成为整个南昌的消费目的地。

搜狐焦点：正盛·太古港与传统商业相比，有些什么新颖之处？预计什么时候开业？

徐自强：南昌的传统商业业态均体现为零售百货物业，仅能满足“购”这一消费需求，并且由于入驻品牌的格调不足以匹配南昌日渐国际化的消费水平和消费观念，南昌原有的传统商业中心配套功能和传统商业业态已不能满足南昌消费者对新型生活方式的需求。

正盛·太古港正是洞察了这一市场空白，应时代发展势而生。正盛·太古港在规划上区别于传统的零售百货，而将成为一座集购物、休闲、娱乐、家庭、商务活动、时尚发布等一站式国际化生活元素于一体、全面满足“吃喝玩乐购”所有消费需求的南昌最高端商业中心。并站位华中高度，与王府井携手打造13万方王府井华中首席旗舰购物中心，汇聚全球知名主力店、国际名品、国际快时尚、旗舰冠军品牌、休闲潮流品牌、精致生活品牌、世界各地餐饮美食等丰盛业态，成为南昌全新城市商业中心的同时，更将成为一座足以辐射整个华中片区的商业地标。作为南昌老城区目前唯一的国际化商业中心，除绝版的中心区位、80万方的超大体量外，正盛·太古港还是南昌市场上目前唯一的3号线地铁上盖商业综合体项目，坐享地铁便捷、升值红利与百万消费人潮的同时，更将为南昌带来前所未有的、同步国际一线，将交通便捷与商业奢享无缝接驳的领先消费方式。

目前正盛·太古港已全面进入施工阶段，2016年项目将进入到实战销售阶段，住宅部分的销售也将震撼面世，营销中心也将于近期开放，而购物中心等商业部分的开业时间预计为2017年底，敬请期待。