在2016年9月举办的厦门国际投资论坛上，王健林曾说过：“旅游是最好的投资”。此后他提出，到2025年万达（专题阅读）要在全球开业25座“万达城”。然而话音落下不到一年，王健林就把13个文旅项目和76个酒店卖给了融创中国。

　　在文商旅正值风口的时期，万达为何急忙出售文旅项目？今后万达的战略又有改变？赢商网为您解读。

　　7月10日上午，一条关于万达转让文旅项目和酒店的消息引爆了整个地产圈。万达集团官方宣布，万达商业与融创中国签订转让协议，以总额631.7亿元转让万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。

　　其中，融创以295.75亿元接盘万达13个文旅项目的91%股权，并承担项目的现有全部贷款，同时以335.95亿元收购万达集团76个酒店。

　　双方还达成“四项不变”协议：一是品牌不变，仍使用“万达文化旅游城”品牌；二是规划内容不变，仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；三是项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量仍由万达实施管控；四是运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

　　为此，万达集团董事长王健林表示，此次交易完成后，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降。

　　为回A股卖业还债

　　对于万达这一举动，业内人士较为一致地认为，这是万达在为商业板块IPO上市铺路。

　　早在去年3月30日晚间，万达商业发布公告称，公司控股股东万达集团正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。如经落实，万达商业将私有化，并将从香港联交所除牌。2015年7月，万达商业正式启动回归A股计划。

　　今年4月，中国证监会发布了IPO排队企业情况，截至4月28日，万达商业在主板排队企业中位居60位，与3月2日的第89位相比减少29位。据深证晚报报道，以目前证监会每周上会企业数量和预披露更新速度看，万达商业的IPO很可能在今年能够实现。

　　时间又过去3个月，IPO能否短期内实现仍不确定，但万达私有化已整整2年。知名房地产专家、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，万达急需套现一部分资产来还债。

　　黄立冲对赢商网解释说：“此前万达为了回A股发了很多产品，综合价格在10%-12%之间，对其产生极大的财务压力。而随后半年或一年内，将是万达还款的高峰期，他们的债务将异常沉重。如果回A股受阻，那么万达还债就会出现问题。同时，当下国家对地产的限制又非常严格，万达想要在国内或者海外发债是一件非常困难的事情。因此，万达必须要套现一部分资产来还债。”

　　在万达集团的四大业务板块中，万达电影已经上市不可能抛售，万达金融还在投入发展阶段卖不出价钱。因此黄立冲认为，只有文化旅游项目可以很明确套现，而且文旅项目负载率比较沉重，卖出去可以降低负载率。

　　对于出售酒店物业，华美顾问集团首席知识专家赵焕焱指出，万达一直希望做大旅游业，但旅游业需要闭环、专业度和渠道，因此万达将旅游业交给同程，有利于形成闭环和促进酒店产业链发展。从这些举动来看，它们都是轻资产业务，至于重资产的酒店物业则采取剥离方式来去地产化，能更加突出文旅的轻资产品牌化特点。

　　同时赵焕焱还表示，融创中国并不会真的接管酒店运营，万达此举是为了打包旅游业务，通过融创中国在香港整体借壳上市。

　　最好的投资，最无奈的收场

　　早在2016年9月举办的厦门国际投资论坛上，王健林曾说过：“旅游是最好的投资”。他表示，如今中国已经到了“工业化”和“城镇化”中后期，能获得高收益的投资产业和地区越来越少。在这样的背景下，旅游是能发财的投资。

　　他举了个例子，在吉林省白山市抚松县松江河镇，万达建了一个长白山国际度假区。这个项目让地处深山老林、岩石山沟的抚松县，从吉林省GDP排名的倒数变为正数，同时也让白山市的GDP增长、财政收入增长、服务业增长等核心经济指标的增速名列吉林省第一。

　　正是看中这个商机，王健林在2016年万达集团工作报告中提出：“文化旅游全球品牌只有美国三家，万达要努力要成为第四家，也是中国第一家全球性的文化旅游品牌。若干年后，我们还要争取后来居上。到2025年全球开业25个“万达城”，其中海外开业5个“万达城”。只有首先从规模上做到了全球第一，才有可能通过慢慢地积累，提升到品牌领先，甚至说品牌第一。”

　　虽然近几年万达发力文旅项目，但有业内人士指出，“万达模式”仍旧没有改变。

　　所谓“万达模式”，即是“销售+自持”物业双轮驱动的开发模式。其中，住宅、写字楼和商铺为销售型物业，销售额为收入和现金流的主要来源；购物中心和高星级酒店为自持物业，产生租金收入及物业增值收益，提升地段价值，促进物业销售，并能抵押贷款支持滚动开发。这些项目多选址为发达城市郊区或欠发达地区，利好辐射区域经济发展。

　　万达文旅单个项目建筑面积约达 70 至 500 万平方米，开发规模大，抗风险能力强，购物中心租赁情况较好，但销售物业去化偏慢。

　　据兴业研究房地产报告显示，2016 年万达商业住宅和商业的结算毛利率分别降至 30.67%和 45.02%，经粗略测算，一旦公司住宅和销售型商办的毛利率降至25%和40%以下，业务模式将面临较大挑战

　　同时，受到2014 年以前开工激进、销售物业偏多的影响，万达去化压力逐渐加大。2014-2016 年存货中开发产品占比分别为 16.52%、25.30%和 33.92%，2015 年存货跌价损失达 10.55 亿元，2016 年销售金额已出现下滑。近两年，新开工速度已放缓，但竣工物业压力仍较大。

知名房地产专家、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析说，文化旅游地产的特点是投入大，资金占用长，现金流较差；虽然土地储备多，但也为其带来了沉重的财务压力。

　　“加上万达私有化后募集资金的困难，所以我觉得万达是被迫的，这块资产是万达花费的极大代价建立的，不到迫不得已他们是不会卖的。” 黄立冲向赢商网表示，未来万达还有继续出售物业的可能。