国内首个公募性质的商业地产REITs基金成立。这标志着，股市的资金池里又装上了一条通向楼市的“输血管”。

这个REITs基金出自新城控股。6月22日新城控股发布公告称，由其控股子公司作为原始权益人、上海东方证券资产管理有限公司作为计划管理人的“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划（下称：新城项目）”获得深交所无异议函，并已成功发行。

这一消息，对于库存压顶的商业地产来说，可谓“雪中送炭”，因为资产证券化进度加快，将有利于整个商业地产。

 

想想这样的场景：上海新天地、北京三里屯太古里……这些目前商业地产市场上的“非卖品”都可以通过资产证券化，从上交所、深交所买到。

要知道，在上海、北京拥有优质商业地产资产的公司，现在的股票市盈率都是吓人的。其中，最有代表性的莫过于“陆家嘴”这样持有上海大量商业地产的公司，按照截止6月22日的股价，陆家嘴的市盈率高达56.2倍，市净率是3.28倍。

相信，未来北京、上海、深圳等核心城市的优质商业地产，都可以通过股市估值，这将是一个什么概念？

这也预示着，在价格波动板上似乎总落后于住宅物业的商业地产，将有机会借助资产证券化崛起。

高收益的“纸房子”

“资产证券化”是以特定的资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。用大白话讲就是，根据房子每个月的租金，来给房子定价，然后放到证券交易所买卖。

这次，新城控股用来资产证券化的“新城吾悦广场”，毛租金收益率达到6%以上，是符合商业地产资产证券化要求的产品。而从资质看，该产品潜力不错。

首先，新城吾悦广场位于青浦，作为大虹桥的主要辐射范围，它未来是上海人口和产业主要的汇集地。另外，REITs自身有一定成长性，持有的地产资产在通货膨胀中将不断增值。同时伴随未来物业租金收入上升，以及商业地产自身的升值，主要收入来源的上升，将带动投资者的分红。

据悉，此次交易采用“优先-次级”的结构设计，其中优先A类资产支持证券预计发行规模为5亿，优先B类资产支持证券预计发行规模为2.5亿，次级资产支持证券预计发行规模为3亿，优先A类及优先B类资产支持证券,分别获得联合信用评级给予的AAA及AA评级，各类资产支持证券均向境内外合格投资者发行。

但从目前市面上看，像新城青浦吾悦广场这样能够提供高租金收益的商业地产还不多，而国家需要对商业地产开出租赁减税等更多优惠，才能让有更多高收益、投资风险小的“纸房子”推向市场。

商业地产“价值重估”

目前，我国商业地产产品面临很多问题，比如变现难、贷款周期短、税费高，这些因素导致目前一些核心地段的商业地产价格偏低，往往区域的商业地产物业的价值，比高端住宅价格低一半甚至更低。

陆家嘴就是一个明显例子，尽管汤臣一品的售价早就达到20W/平，但板块内的写字楼很多售价都未达到10W/平，有的甚至单价只有6-7W/平。

但“纸房子”比起普通物业，有更多的便利。比如，资产证券化产品可以通过公开市场随时变现，变现还能免税。这或许能大幅改善当前商业地产估值偏低的状况。

以这次新城控股推出的产品为例，新城控股高级副总裁欧阳捷就告诉邦爷，该项目创造了国内资产证券化的5个第一：

首单民营房地产开发商为发起人的公募商业物业类REITs产品；

首单以大型商业综合体为基础资产；

首单以纯外部租户为主要现金流来源，不依赖于原始发起人的现金流补足；

首单以交割持有物业方股权实现资产出表；

首单原始发起人有回购的权利而非义务的资产证券化项目。

商业地产资产证券化已经完成多个“首单尝试”，整体局面或即将开始改变。相信未来3-5年会有成批量的商业地产资产通过证券化上市。而这些商业地产的上市，意味着商业地产将流入越来越多的资金，提高它的价格和评估价值。

而对开发商来说，伴随商业地产资产证券化的趋势，向个人出售的商用房数量，未来极有可能比现在少很多，商业地产的散售市场也将因此迎来供求逆转，这些因素都将有利于商业地产价格的长线走势。