由高和资本收购的首个持有型写字楼新街高和于近期正式对外招租。值得关注的是，这个毗邻北京金融街核心区域的项目是由商业体改造而成。与此同时，北京盈科中心也成功实现“商改写”，成为商业地产改建写字楼的又一成功案例。业内专家分析，一面是网络对实体商业的冲击，一面是北京写字楼市场的供不应求，“商改写”将有效增加业主方的租金收益，同时也有利于缓解北京写字楼有限的供应量。

高和的盘算

“从去年高和资本以总价超10亿元的价格收购新加坡星狮地产旗下的北京星街坊商业体，到如今变身写字楼项目，应该说该项目出现了彻底的颠覆。”一位熟悉该项目的业内人士告诉北京商报记者，已经正式对外招租的新街高和总面积2.8万平方米，地上共六层，紧邻金融街核心区域，项目定位共享办公的新型产品形态“Hi Work”。

相关人士回忆，位于北京的星街坊项目临近地铁4号线新街口站，当初星街坊项目在2008年开业运营后人气低迷，而且项目所在商圈也比较老，星狮或受运营压力而选择退出。项目原本由5层商业和2层办公物业构成，完成该项目的收购后，高和资本计划保留2层商业，将其中的3层改造为办公用途。

高和资本方面称，针对项目的改造计划，是考虑到项目的区位潜力。“星街坊正好位于中关村和金融街交界处，可填补该区域写字楼激增需求的空白，并带动周边区域的发展，创造更多商机。”

写字楼改造生意

实际上，一段时间以来，北京为数不少的传统商业业态正在寻求新的业态转型。

中关村海龙商城、三里屯太平洋百货等传统商业业态均开始进行整体改造，太平洋百货已改造为新型写字楼，不久将对外招租。而一些大企业则因传统核心商业区难以满足新型办公需求，纷纷逃离，迁至新的办公场所。一些商场拥有者开始寻求通过与专业机构的合作选择对低回报业态进行改造。北京盈科中心也是实现商业地产改建写字楼的又一案例。除了选择自身调整外，一些项目干脆选择出让项目给专业机构。

“商改写”成新趋势

戴德梁行中国区写字楼企业服务部主管严区海认为，受电商冲击所致当前普通商业租金增长比较缓慢，传统的商业地产受到明显冲击。

统计显示，截至2015年，国内网络交易额为3.8万亿元，增长率为36.2%。预计到2018年，中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率增长到19.2%，增长率正逐年递增，这给传统商业带来了巨大的竞争和压力。

截至2016年二季度，北京市优质商业存量至1129万平方米，其中，购物中心约913万平方米，占到80%左右，百货约216万平方米，仅占20%；地标性优质商业租金保持增长，普通商业租金增长缓慢，趋于稳定。

其中，写字楼空置率保持低位，租金更是在高位保持稳定。2013年开始，北京写字楼租金一直保持稳定。2016年二季度，北京全市甲级（含顶级）写字楼市场平均租金为每月每平方米378元。由于二季度五大核心商圈暂无新增供应入市，核心区空置率下降0.8个百分点达4.4%。从商圈层面来看，除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席难求，空置率仅为0.8%。

严区海分析，一方面网络对实体商业的冲击，一方面是北京写字楼市场的供不应求，“商改写”由此开始成为“新风尚”。写字楼市场受互联网冲击微弱，需求增长稳定。而且写字楼的租金稳定、管理及运营成本较低，将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。