“商业地产的运营，不单单是招商这么简单，招商容易满足，而‘养商’却是许多商业地产难以逾越的那道坎，开发商必须具有运营的格局、舍得投入的心态、追求完美的理念，全身心的介入到整个商场的培育中，才能走的更远。”——肖娅丽

  肖娅丽的语言凝练有力，在接受笔者采访的整个过程，肖娅丽说起商业地产的运营，衡阳商业地产发展的现状，可谓头头是道，字字珠玑。而笔者也终于明白，海通置业在衡阳代理多家商业地产多年，为何总能做一个火一个。尤其在全国不少商业地产市场不景气的背景下，海通做商业地产的态度和经验，就更加值得借鉴。

  笔者与肖娅丽的对话，是从“招商”与“养商”孰轻孰重中开始的，肖娅丽说，现在，投资开发商业地产，开发商是一哄而上；投资购买商业地产，买房者也是一哄而上。但是，这些散售了的商业地产项目，有多少投资客能获得预期的回报？近年来，衡阳商业地产的失败案例可谓比比皆是。

  肖娅丽说，通过这些年衡阳商业地产的表现，从总体上应该说，品质好、服务好的商业地产项目，在衡阳还是很稀缺的，能够在衡阳长期经营好的商业项目更是少之又少。存在的现实是，商场开业后往往面临销售淡季，进驻商户生意额低、人气下滑、商户经营不善、拖欠租金、管理费等……，其实这正是‘养商’工作却做得不尽人意。大部分开发商的做法是客户签约——店面装修——开业，认为这样的工作做完了商场就建立起来了，没有培训，没有扶持，没有重点跟进，几乎完全自生自灭，一年下来新进的商铺步履维艰，有的大呼上当受骗，有的坚持不下去关门大吉；然后再去招商，一个新的轮回又开始了，能存活发展好的寥寥无几。

  之所以产生如此局面，主要还是因为开发企业之前没有仔细研究过当地的商业市场，又不舍得聘请专业商业公司做项目前期研策，而是直接凭感觉、拍着脑门上马开发项目。这类项目基本上属于三无产品（无商业定位、无商业规划、无商业资源），所建出来的产品既不符合未来商家使用的规范需求，又没有对商业业态进行科学合理的统一规划，所以才会出现大量商业闲置的现象，这正是当前衡阳商业地产所面临的尴尬所在。

  更值得一提的是，当前衡阳很多开发商或经营决策者，为了短期的盈收，在各楼层分割太多的小商铺，也称作“格子铺”，如此造成购物中心内的个体经营散户比例过大，他们的经营主观性、随意性过大，虽然在租赁合作条件方面表面上看收益、资金回笼要快的多，但他们的抗风险能力差、缺乏独立与自我生存能力，经营水平低，开业后统一运营管理难度与经营风险巨增。

  其实一个好的商业地产地段是基础，商场的定位是灵魂，而开发商的实力、投入、建筑形态及规划却是能否维持运转的根本保障。一个大型商场开业后，其实就是进入商业地产的核心即运营环节，开业后如何能一如既往的火爆下去，只有通过有效的、标准的运营手段与管理措施，确保成功运营以提升商业物业的价值，持续地提升物业的租赁收益。

  如此来说，一个好的开发商其养商在于坚持，在于不断的培养、引导、交流，对于开发商要有一套明确的经销商盈利模式，要有自己的营销之道，因此对于商场内的大多数经销商来说只需要执行、跟随，就可以发展赚钱，这时候整个商场才能快速发展。后期开发商更应不吝投入，如加强活动推广、加大广告投放等，当开发商能真正做到这一点，自己出去招商似乎就没有存在的必要了，因为更多的潜在经销商会主动找上门来，市场的主动权完全掌握在开发商的手中。

  海通国际广场，是由衡阳海通房地产开发有限公司精心筑造的南城区地标性建筑，是衡州大道规模、业态全的国际级城市综合体。项目雄踞衡州大道与西合路交汇处，西至高岭路，东临西合路，项目总占地130亩，总建筑面积45万平米，业态涵盖大型商业、星级酒店、电影院、高档住宅、酒店式公寓、5A甲级写字楼六大功能。海通国际广场以配套，借力高速、机场高铁带来的亿万旅游、商务、休闲、购物人群，构筑衡阳全新综合体新地标，打造衡阳城市名片！