如果把上上周叫做“龙湖商业周”，估计不为过。

进入下半年以来，重庆商业地产最值得关注的两件大事就同时发生在这个星期。

·大事件一“半亿”大时代

7月21号，龙湖时代天街D馆开业，目前A、B、C、D馆全部亮相，纯商业面积达到60万方。依托龙湖商业布局全国的品牌实力，时代天街D馆整体出租率实现99.6%，品牌同步开业率突破99%。

最新数据显示，截至当周末，四天时间时代天街客流史无前例地创下近200万人次，销售额近5000万。7.23日当天，C馆创开业以来最高客流，AB馆也创下第二高客流。

时代天街的体量和人气，已使其成为目前国内屈指可数的航母级购物中心及超大型“体验乐园”。

·大事件二“五亿”新壹街

7月23日，龙湖新壹街三街区开盘，周末两天便劲销5亿。

据权威机构的统计数据显示，截至目前，新壹街开盘销售5亿元的成绩，加上之前良好的基础，已经超过此前以4.1亿元销售金额位居第一的重庆朝天门国际商贸城，稳稳拿下2016年1-7月份整个重庆商铺销售冠军宝座。

据了解，在已经成交的超1000套商铺中，新壹街的客户再购比例达20%以上，远远高于行业水平。体现了投资者对新壹街认可的还有大宗客户的屡次出现。日前成交的准业主中，有一个客户买了价值一亿元的商铺。这也是新壹街商铺首次开盘以来，第五位吸货上亿的“大金主”。买得最多的更是单人揽入2.3亿元商铺货值。

拐点之下的“冰火两重天”

如此火热的景象并不代表商业地产的整体繁荣。相反，业内人士普遍的认知是，经过20年发展，实体商业正值拐点。商业地产已经打响了“去库存”的战役，购物中心领域出现了优质土地资源稀缺、品牌同质化、电商冲击、行业大数据分析薄弱等共同难题。尤其超量开发和同质竞争，更是把一些运营不佳的商业体逼向死路。

根据世邦魏理仕新出炉的《全球购物中心开发》报告显示，中国目前依旧是全球范围内最活跃的新建及在建商业物业市场，重庆在建购物中心面积以近370万方，居全球之首。

而相关商业机构统计，今年重庆主城预计开业商业项目43座，总商业体量620.3万方。其中一大半集中在下半年。 如此巨大的供应量之下，既有像时代天街、新壹街这样“超卖”的正面典型，也有大坪百盛、NOVO等黯然退场的案例，更多商业体在中游苦苦挣扎。 随着近些年销售型商业的放量，这种分化形势更加严峻，距离行业饱和的临界点越来越近。

“游戏规则”更复杂了

事实上，行业内部开始逐渐认识到一个天大的秘密：“游戏规则”已经变了。 以前，选对了地段，基本上就决定着商业有7、8成的存活率，运营等因素只占到较小的部分。而现在，从选址规划、市场定位、建筑设计、业态搭配、品牌组合、运营推广等方面都需要专业化运作。

一位资深的商业地产观察者认为，开发商玩儿好商业的因素正在变得复杂——

地段：仍然是最重要的因素；

配套：交通便利程度决定着辐射范围、周围潜在客群的组成决定着基础消费量；

运营：包括定位、招商、推广、物业等各方面，保障商业体能否迅速存活，能否持续优质发展；

资本：资金占用是否健康、来源是否合理，关系着开发商能否从容地运营其商业体，而不是急于变现，吃相难看……

每一个环节所占比重虽然不一样，但都同样关系着商业的生死。可以说，对开发商的要求更高了。

龙湖是这么玩儿的

龙湖地产无疑将规则吃得很透。

比照一下：

在地段的选择上，龙湖所有的商业项目都处于城市核心地段或极具成长潜力的未来中心区。例如新壹街在观音桥商圈、时代天街在渝中第二极；

配套：“地铁上盖”基本是所有龙湖商业的标配，新壹街在3号线和6号线换乘站，一号线沿线布局了时代天街、U城天街、拉特芳斯西永龙湖天街等三个天街；周边基本都大量集结商务或学生等特定的客群；

运营方面更是龙湖强项。仅新壹街一个项目，就先后放出“点铺成金计划”、“三年推广运营”和“楼上自持楼下收租”等几个大招。在关键节点铺自持、动线统一规划，帮助业主顺利渡过商业培育期。而强大的商家资源，让新壹街在距离开街前一年多，就已成功签约CGV影院、永辉高端超市、威尔士健身等多个知名品牌；

龙湖集团的良好融资渠道和超低融资成本在业内数一数二，新壹街项目更与渣打银行合作，让它可以在运营方面更加从容……

撇开此前的成绩不说，时代天街开街3年多惊人的成长速度，以及尚在销售阶段就被强烈看好的新壹街，无不是遵循规则之下的奇迹。

正如龙湖商业负责人李楠所说，线下商业永远是一个核心消费渠道，不论环境如何变化，要主动去拥抱和享受，才能吃到变化带来的红利。