【编者按】2017年，中国商业地产向纵深发展；商业，需要有趣的灵魂来指引。共享经济、新物种、大数据、智慧场景、社群、超级IP、极致体验、消费进阶……这些热门关键词的背后，反映出实体商业对多元融合、对消费需求的敏锐捕捉。此外，体验为王的理念正成为行业主流，其“魅力”不仅仅是源源不断的人流，更是引领产品消费向趣味消费、品质消费方向迈进。赢商网独家策划“趣创商业新主场”系列报道，探求体验商业创新思维，提供“以变应变”经典案例，打造趣创商业新主场！

　　走进侨福芳草地（专题阅读），像走进了一个魔幻空间，建筑结构天马行空，艺术品触手可及，236米长的亚洲最长室内步行吊桥贯穿整个空间，室内与室外无缝连接，冲破了人们心中对钢筋水泥堆砌的购物中心的刻板印象。 

　　几年前，侨福芳草地第一次出现在北京东大桥路西侧，无人能够理解这座商业综合体的建设初衷，“遗世而独立”的风格与当时北京的商业市场“格格不入”，在当时的市场上出现了很多质疑的声音。

　　人一生都在维持四者之间的平衡，自我与他人、理想与现实。对于侨福芳草地而言，这四者无法达到真正的平衡，坚持自我就无法取悦他人，几年前的侨福芳草地曾经面临抉择，但最终选择了坚持自我。开业五年后，侨福芳草地近况如何？商业地产观察对侨福芳草地进行了一番深入探究，起底侨福芳草地多年不为人知的秘密。

　　CBD后花园的小资生活圈　　　 

　　在记忆里，侨福芳草地是2012年9月正式开门迎客的。实际上，整个建筑的设计构思在2000年就已经开始进行了。可以说，侨福芳草地的设计到开业用了整整12年的时间。正如侨福集团主席黄建华所说：“芳草地是无法复制的，因为没有人会像我这样用心”。　　 

　　侨福芳草地位于北京市朝阳区东大桥路西侧，所处地区常年被称为是“CBD的后花园”。CBD的无限风光让整个地区常年处在“背阴处”，再加上与世贸天阶和SOHO尚都仅一路之隔，商圈内的竞争挤压对于这个市场新兵而言可想而知。　　 

　　错过了中国城市化最激进的年代和商业地产最火爆的年份，侨福芳草地顶住了经济增长失速和电商迅猛崛起的双重压力，在众多商业综合体被时间快速淘洗出局后，这座耗时12年才问世的项目却一路向好。

　　股神巴菲特曾说过：“市场就像大赌场，别人都在喝酒，如果你坚持喝可乐，就会没事。”的确，当马路另一侧的SOHO尚都和世贸天阶也难逃同质化噩梦，一路惨淡经营，逐渐在市场悄无声息后。以“小资生活圈”突围的芳草地却异军突起，在东大桥路上慢慢站稳脚跟。　 

　　据笔者了解，近三年来，侨福芳草地每年维持25%-30%的业绩增长。日均客流约为两万人，年龄层在25-36岁。其中，70%是女性，30%是男性，95%是北京本地人，60%是海归。　 

　　环保和艺术是DNA　 

　　对于侨福芳草地而言，环保是核心关键词之一。从细致入微的绿色科技应用到成为中国第一个获得美国绿色建筑协会颁发的LEED铂金级认证的荣誉，侨福芳草地将环保与商业完美结合，带来商业地产行业新一轮的绿色革命。　　 

　　侨福芳草地使用了独特、时尚的金字塔玻璃幕墙及钢架结构做外罩，使用独特的ETFE(四氟乙烯与乙烯共聚物)透明膜材，此材料同样是中国国家游泳中心水立方的外体材料，巧妙地通过金字塔般的外形将四座塔楼建筑连接为一体。这个独特的不规则三角形概念的设计不仅能保证芳草地社区及周边居民区的日照时间，而且比同等的建筑群减少了50%能耗。　　 

　　侨福芳草地从点滴细节将环保理念做到极致（包括马桶使用水、环保系统进行雪雨水的二次利用、冷水吊顶、空调系统地面送风等），都是为了能为北京的消费者营造一个舒适的环保空间，向消费者传递环保理念，并希望向世界彰显中国的环保态度。 

　　侨福芳草地的第二个DNA，便是艺术。可以说，在国内商业市场中，没有任何一个商场是在项目主体建设施工之初，就为各个艺术品设定了陈列的空间和位置。这也是为什么业内人士都说，侨福芳草地是不可复制的。　　 

　　走进侨福芳草地，会发现项目的地下二层中庭具有鲜明的城市广场特征，横跨空中的室内吊桥实现了社区间的交互与融通，整体空间布局散发出强烈的艺术气息。据了解整个项目中，随意散落着500多件艺术品，其中有42件是从巴塞罗那的达利博物馆谈判购买得来。与此同时，几年来芳草地还邀请了70多位中国的老中青当代艺术家为他们设计打造艺术品，从而不断更新项目内的艺术作品。 

　　与专业艺术场所不同，侨福芳草地内陈列的绝大部分艺术装置是没有防护围栏的，它们与236米国内最长的室内长桥、以及位于10层的侨福当代美术馆一道，营造着浓厚又轻松的艺术氛围。浓重的艺术氛围，也使芳草地成为了北京的第二个“798艺术区”，但与798不同的是，芳草地的艺术感仿佛更加触手可及，更加多元化。　　 

　　独特的品牌矩阵　 　　 

　　侨福芳草地购物中心占地56000平方米，涵盖四座塔楼的地下二层至地上二层。与众多购物中心不同的是，芳草地引入的品牌大多是国外的小众品牌，很多是首次进驻中国或北京的国际品牌。如Stella McCartney北京首间精品店、COS（专题阅读）中国大陆首间店等都汇集于此。　 

　　侨福芳草地总经理赖国贤告诉笔者，项目在招商初期就面临了金融风暴的打击，那时候很多品牌持观望态度，糟糕的市场环境使得他们迟迟不肯入市。而且彼时的侨福芳草地，又处于CBD商圈外沿，地理位置完全不占优势，地铁也并未通车，整个项目入市时,周遭环境并不理想。在这种情景下，侨福芳草地开始思考如何为消费者创造一个能够打破距离束缚的休闲空间。　　 

　　最终，侨福芳草地将关键一环锁定在品牌上面。因为芳草地整个综合体的面积只有20万平方米，购物中心的体量只有5万平方米，因为体量上一点都不占优势，所以他们选择引入一些在国外很小众，国人对这些品牌并不熟知，其他项目也没有引入的品牌，站在消费者的角度切实的去思考市场问题。　 

　　据了解，将这些北京消费市场几乎闻所未闻的品牌引入进来，项目方也付出了极高的时间和人力成本。赖国贤说：“起初侨福的团队都是飞到全世界各地去跟每一个品牌的总部洽谈，让他们了解中国广阔的市场蕴藏着巨大的能量和潜力。最终将第一批的38个品牌全部敲定，侨福芳草地大概用了三年的时间。”　　 

　　尽管品牌够新潮、够时尚，但不可否认的是，品牌进入一个全新的市场需要一定时间的市场检验，消费者能否接受它还是个未知数。对此赖国贤解释道，芳草地并不是盲目引入品牌，项目每年都会请消费者市场调研公司做客群分析，去探究这些客群究竟需要怎样的品牌和服务，在这些交叉数据对比之下确立品牌引入机制。同时据笔者了解，侨福芳草地不仅专注于国际品牌的挖掘，也一直没有放弃引进国内的品牌，比如单农、YI和BLUE ERDOS等品牌也都在芳草地扎根。　 

　　第二座“芳草地”来了　　 

　　在所有人都认为侨福芳草地不可复制的时候，侨福集团已经在默默筹备第二座芳草地了。　　 

　　第二座“芳草地”会让人仿佛置身于森林之中，推开窗就是植物和花草，打开一扇门则是一整片森林，而且周围的树木和花草全部是真实的。整个综合体会更加环保，更加适合人类居住和生活。　 

　　据了解，第二座“芳草地”位于有“上海市区唯一一块自然生态绿宝石”之称的新江湾城地区，商业总建筑面积达到了60万平方米。 这座赖国贤口中的“北京侨福芳草地升级版”的商业体，由国际一线建筑大师IDA.徐腾亲自操刀。在业态结构定位方面，上海侨福“芳草地”项目聚焦周边高端客群，将当下最热门的六种业态引入其中。　　 

　　新的芳草地概念的提出，也让人对这个尚未谋面的商业综合体充满了期待，不知道侨福集团能否将艺术、环保的理念继续延续，打造出上海全新艺术地标。

　　体验式商业地产未来将走向何方？在不断变换的商业格局下，是否又有新的突破与创新？2017中国体验式商业地产发展论坛即将于10月在深圳隆重举行，将“以变应变，趣创商业新主场”为主题，聚焦行业最新热点，探讨在不断迭代更新的市场环境下，我们该怎样应变存活，如何将体验商业战场局势掌控在手，一起趣创商业新主场！