房企加码运营服务

　　今年以来，不少开发商将目光投向社区商业运营。力争以差异化策略夯实竞争力“护城河”，在房地产调控期进行创新转型的示范性探索。

　　6月底，国内首个在交付社区打造的社群空间——“原·聚场”线下实体在重庆落地。原聚场致力于成为社区业主的生活客厅、学习课堂和展示交流的舞台。“东原每一个社区里面都有大量资源，业主的时间和才华在过去的模式里没有得到充分的共享。”东原地产集团董事长罗韶颖表示，“因此，我们需要设计一个产品，把社区内所有人的能量放大出来。”

　　罗韶颖透露，2017年，东原地产特别强调在地产开发的过程中，更加前瞻地关注社区关系新型构建方式，原聚场是东原社群运营计划——俱乐社区的实体承载。目前，原聚场三大主要的运营方向是亲子、生活美学、戏剧。

　　“今后，通过原聚场平台的连接，东原将定期开展各类线上、线下社群活动，诸如少儿艺术团、冰球俱乐部、儿童教育戏剧等。” 罗韶颖说，社区运营理念正发生迭代升级，早期的1.0时代是“靠沟通吃饭”，2.0时代则是靠“让连接发生”，实现社区内人与人之间更有质量的连接。原聚场旨在建立有温度的社区，通过对实体基地的运营和资源的引入、创新，积极探索实现新型社区运营闭环，从而为业主带来有价值的社群生活。

　　“独特的社区生态系统是东原社区与其他社区的差异化所在。”罗韶颖认为，“房地产行业竞争的下半场是客户体验的逻辑，只有通过创新客户体验得到业主的认可与呼应，才能转化为开发商的超额盈利。”

　　事实上，近年来开发商纷纷提出转型为“城市运营商”、“城市配套服务商”等。受访开发商普遍认为，在楼市持续调控的大背景下，传统的拿地——盖房——销售的高周转模式已难以为继，开发商的业务转型势在必行。

　　值得关注的是，开发商的投资标的还逐渐向养老地产和社区商业扩散，通过更细分化的专业投资来实现更好的投资回报。如陆家嘴集团近日宣布试水养老地产，在上海东环龙路打造高端养老产品——“金色阳光”颐养院，提供高质量和有针对性的养老服务。陆家嘴集团相关负责人介绍说，该项目在打造便利安全的休闲娱乐设施的同时，还配套了高端医疗及护理服务，从而在上海这一快速老龄化的城市探索“银发经济”市场。

　　商务园区和产业地产将成“蓝海”

　　谢晨认为，“中国制造2025”将是中国从“制造大国”成为“制造强国”的路线图。随着制造业的升级和迁移，以及随之发生的供应链重构将在相关城市催生商务园区、高标准厂房和物流设施等各种产业地产（专题阅读）的投资机会。

　　记者调查发现，近年来，随着第三产业的快速发展，市场对商务园区的办公空间需求愈加旺盛，这在一定程度上推动了商务园区的持续增长。高力国际的数据显示，上海主要商务园区的供应量不断上升，空置率却在一路下降，2017年第二季度为15.3%，季度净吸纳量25.7万平方米。在此支撑之下，上海商务园区物业市场平均租金也不断攀升，2017年第二季度同比增长7%至人民币4.13元每天每平方米。

　　高力国际近日发布报告指出，在上海建设具有全球影响力的科技创新中心、实现科技进步和技术创新的过程中，商务园区将会发挥越来越关键的作用。近年来，国内企业已经成为上海商务园区租赁和大宗投资收购的主流，互联网信息科技企业在租赁中占比超三成。该机构预计，未来五年内上海商务园区新增供应250万平方米，需求亦将继续保持强劲，从而使得空置率保持低位、租金不断上升。

　　根据高力国际的统计数据，过去的一年中上海主要商务园区的租赁成交中，占比最多的是互联网信息技术企业，占比高达35%；紧随其后的是制造型企业，占比为22%。高力国际华东区研究部董事陈铁东认为，“未来上海商务园区市场的需求将保持强劲，上海市为实现打造全球影响力的科创中心的战略目标，预计将会继续加大对于科技研发、金融业发展的投入，这将推动各类科技型企业对于商务园区办公空间需求旺盛。此外，制造型企业的研发中心和金融企业的后台办公也将有较大的需求。”

　　CBRE认为，作为供给侧改革的重要组成部分，消费升级将成为中国经济新常态的基石之一。而商业地产（专题阅读）在承接和释放升级的消费需求过程中，同样孕育着庞大的投资机遇。