相比住宅市场的波澜不惊，广州商业地产则是暗潮涌动。随着新一轮供应高峰来临，以及消费需求持续升级，广州商业地产将迎来更为激烈的发展热潮。

数据统计显示，未来半年，广州甲级写字楼将有62万平方米的新增供应，其中约65%集中在珠江新城；此外，在接下来的三个季度，预计也有7个、面积近50万平方米的购物中心将陆续开业。

如此巨量的供应集中入市，会给广州的商业地产带来什么冲击？4月21日，在接受凤凰网记者专访时，戴德梁行华中策略发展顾问部董事邵丰表示，未来甲级写字楼的供应量虽然庞大，但是多数处在商务核心区域，预租情况也十分理想，预计空置率会略有上升，而租金将保持平稳甚至微涨的趋势。购物中心方面，相对而言，体量大的商场会给当地成熟市场带来一定的冲击，不过对于商业配套原本缺乏的区域，显然是一个很好的市场补充。此外，值得关注的是，体验式消费模式方兴未艾，未来将引领购物中心的发展方向。

邵丰戴德梁行华中策略发展顾问部董事

写字楼新一轮供应高峰拉开帷幕

邵丰告诉记者，在过去不久的第一季度，广州甲级写字楼市场整体处于一个良好的发展态势。

据介绍，广州甲级写字楼市场分布较为集中，主要在越秀、珠江新城、体育中心、琶洲四大核心商务区。2016年一季度，没有新的写字楼物业入市，核心商务区总体存量依然维持在3821695平方米的规模，空置率环比微升0.7%至8.8%，平均租金为169.6元/平方米/月，“净吸纳量则保持在4.5万平方米，这是一个相对比较健康的发展水平”。

记者梳理戴德梁行提供的报告发现，在存量、空置率、租金等主要方面，四大核心商务区呈现分化情况。

截至一季度，珠江新城甲级写字楼存量近260万平方米，占比高达68%，10.3%的空置率也为四区之中最高；相隔不远的体育中心存量约83万平方米，占比22%，空置率仅为4.9%，173元/平方米/月的租金与珠江新城的175元相差无几；越秀和琶洲的各自存量仅在20万平方米上下，空置率相对较低，平均租金在120元/平方米/月的价格水平。

在存量持续高企的压力之下，哪些行业是去化主力？报告显示，甲级写字楼第一季度的租赁成交客户主要来自高新科技、TMT、金融业、医疗保健以及房地产等行业，其中高新科技占比为53%，其次是占比分别为22%、12%的金融业和TMT，房地产仅为1%。企业表现方面，微信在一季度迁至国际媒体港，租赁面积高达15000平方米。对此，邵丰认为，未来将会有更多的企业因为发展需要，继续扩充办公空间。

“在接下来的三个季度，广州甲级写字楼市场将会陆续新增大量供应，但是这些物业多是处在商务核心位置，预计租金将会保持平稳甚至略有上涨的趋势。”此外，邵丰进一步指出，“目前的预租情况比较理想，大多数的预租率已经超过了50%。所以，未来写字楼市场不会出现断崖式的下行现象，空置率也许会略有上升，但不会给市场带来冲击。”

珠江新城四大购物中心集中入市

广州购物中心在第一季度表现稍显平淡。据邵丰介绍，供应方面，备受关注的天环广场高调亮相，商业面积达8万平方米，业态高端丰富。首层租金方面，因为电商的冲击和消费环境不景气，环比略有下跌，但依然维持在1380元/平方米/月的价格水平。

“天环广场主打高端路线，大多数品牌是首次进入广州，补充丰富了天河商圈的品牌种类和层次。业态差异化方面，引入了一些更为高端的国际品牌和带来不同的消费体验。此外，商圈同样业态也亮点纷呈，规模都有所升级。”谈及天环广场的业态优势，邵丰如此表示。

作为天河路商圈收官之作，天环广场从试运营开始，就受到了各界的高度关注。从业态比例上看，零售约占50%，餐饮约占21%。值得一提的是，包括苹果直营店、百丽宫影城、Rimowa、Cadenzza等多家知名品牌属于首次进入广州市场，在整个商场的占比也达到三至四成。与此同时，尽管入驻门店也包括Zara、H&M等同一商圈内已有品牌，但在天环广场均有所升级，主要以旗舰店的形象面向市场。

据戴德梁行提供的数据显示，接下来的三个季度，广州预计有7个、面积近50万平方米的购物中心将陆续开业。其中，位于金沙洲的永旺梦乐城堪称巨无霸，商业面积高达17万平方米，广州大道南的合生广场南区为80000平方米，珠江新城的K11、天汇广场、侨鑫国际中心、猎德中心属于中小型规模，体量在40000-60000平方米之间。

邵丰指出，从区域分析，预计在下半年开业的永旺梦乐城，规模庞大，会对当地的商业市场带来一定的冲击。另外，珠江新城目前居住和商务比较成熟，但商业发展相对滞后，未来这四个购物中心集中开业，将对完善区域的商业配套起到积极作用。

体验式消费模式成商场突围利器

在电商迅速崛起、商业地产过度开发以及消费需求转变的背景下，中国商业地产面临着边缘化、泡沫化、同质化等发展困境，开发运营模式亟待转型升级。

记者观察发现，目前很多购物中心已由重开发转向重运营，其中体验式消费模式成为了当下发展的趋势。对此，邵丰认为，体验式消费模式之所以逐渐成为市场主流，一是消费者的需求变了，商场除了满足购物需求外，也应是日常生活的空间；二是目前体验式业态有了盈利的市场条件，能够为商场带来客流，为消费者带来新的体验。

近期，开业十多年的广州正佳广场在体验式业态创新方面动作频频，不仅重金打造了占地58000平方米的极地海洋世界，也搭建了可以容纳500多人的演艺剧院。这些重在体验的业态创新，标志着正佳广场正从shoppingmall向shoppingpark转型。

事实上，在今年年初，正佳集团副董事长谢萌就曾对外表示，正佳广场目前定位为超级体验中心，除了海洋世界和演艺剧院，未来预计还将打造一个小型动物园。谢萌认为，购物中心拥有世界级的体验设施，可以摆脱单一的商业租金模式，拥有更加广阔的成长空间。

在演艺剧院近期的一场文化活动中，记者现场观察发现，全场虚无坐席，观众涵盖了老中青多个年龄层人群。有观众在活动后告诉记者，平时购物主要在网上，活动当日来到正佳广场主要是因为活动本身。对于正佳广场打造的演艺剧院，该名观众称满足了很多消费者在文化层面的需求，希望购物中心未来在体验式业态上做更多的改变。

“总体来说，不少购物中心在业态升级改造方面做了很多的探索，给消费者带来了新鲜而且互动性强的体验空间。“邵丰告诉记者，丰富多元的业态，给商场注入了新的元素，更加具有活力，能够增加消费者的黏性，”直接的体现是，原有客流的停留时间长了，新的客源也在持续进入，而且增强了消费者的消费欲望，带动整个商场的其他消费。”