自“318新政”发布以来，长沙市内五区沉寂了2个月多的土拍市场，从本周开始重新恢复了招拍挂。

本周挂牌的4宗土地全部位于岳麓区，其中015-017号3宗土地位于大王山片区，最终定向成交。还有1宗018号则位于滨江片区，明日正式进入竞拍期。

值得注意的是，不仅在岳麓区，6月底将要拍卖的芙蓉区、雨花区土地，也都是商业用地。长沙在“318”之后就进入了全面调控阶段，并且随着“520”的再度加码，长沙目前的住宅市场正处于“史上最严限购期”。

新政后各区的首场土拍均以商业（商住）土地打头阵，是在抛砖引玉？

018号地块基本信息

这宗土地在规划中的编号是“D1-A地块”，包含“E05-E-4-1-1”和“E05-E-4-3-1”，它们被宗地中的水厂路分割为南北两部分。地块上的建筑限高，最北端是150米，最南端是130米。整体来说，建筑限高根据所处位置的不同，呈“南北两端高，中间部分低”的分布。

018号地块所处片区的资源

•教育资源：长沙市麓山滨江实验学校、长沙市岳麓区滨江小学

•商业配套：奥克斯广场、社区商业、银盆岭南路沿街商业

•交通出行：地铁4号线（在建）、地铁6号线（获批）、102公交

•居住社区：保利西海岸、华韵城市海岸、岳银三村、创远花园

•医院医疗：湘雅三医院

地块优势

1、邻潇湘路，能通过营盘路隧道、银盆岭大桥，便捷快速的往返河东。

2、地块北边有保利西海岸、西边有华韵城市海岸，都是成熟的社区。加上岳银三村等安置小区，地块周边的居住人口基数大，生活配套设施齐全。

3、与湘江隔路相望，拥有江景资源。地块旁边设有公交站点。

4、周边在开发项目少。

地块劣势

1、地块周边目前商业氛围并不浓厚。

2、地铁4号线在建，使得银盆岭路被封路，近几年的出行都会受此影响。

3、土地未平整，宗地内杆线及电力设备的迁移由竞得人负责。

018号地块产品竞争力分析

明日开拍的018号土地，规划为商住用地，其中商业比重达到70%。这意味着未来将有共计10万余平米的商铺、公寓、写字楼等产品投放入市。

奥克斯广场和绿地中央广场都进入了营销的后期，产品基本售罄。在商铺及公寓类产品上并不会对018地块的同类产品产生压力。相对的，因为这两个项目抢占了先机，018地块上的写字楼类产品将会面临较大的销售压力。

保利西海岸的天禧组团或许将是018地块主要竞争对手。视其项目进度，需要“打擂台”的产品不仅限于住宅，公寓、商铺等产品也或将受到来自对方的压力。

联合开发？各自为政？拿下018后，似乎019也必须拿了

虽然时间上相差了7天，但从现场来看，将在下周四开拍的019号土地与018号是“连为一个整体的”。

019号（图左侧）土地包含了“E05-E-4-1-2”和“E05-E-4-3-2”两部分，与018号土地的南北两部分分别接壤。它虽然也是商住用地，但与018号相反，它的住宅比重达到了85%。

019号地块建筑限高150米，加上整个片区地势是“西北高、东南低”，因此019号地块上的建筑是有可能完全遮挡住018号的建筑视野，甚至会造成午后018地块上的建筑见不到阳光。

从开发的角度来看，很显然如果不是同一个开发企业拿下这两宗地，那么另外一个选择就是竞得人之间的合作开发了。

值得一提的是，018号地块起价4.8亿，019号8.4亿元，在如今全国严控房地产的环境下，其他城市有“防止出现新地王，地价设置上限”的先例。那么本次滨江的土地“化整为零”，也是如此用意？